پروژه‌های لغوشده دبی؛ حقوق خریداران، لیست DLD و بازگشت پول

پاسخ کوتاه در یک جمله

اگر یک پروژه آف‌پلن در دبی با تصمیم نهایی و مستدل RERA رسماً لغو شده باشد، اصل قانونی بر این است که خریدار باید تمام مبالغ پرداخت‌شده را پس بگیرد؛ اما اگر موجودی حساب امانی و سایر دارایی‌های قابل وصول پروژه برای پرداخت همه خریداران کافی نباشد، ممکن است در مرحله تصفیه فقط بخشی از طلب هر خریدار، معمولاً به نسبت مطالبات تأییدشده، پرداخت شود.

بنابراین این دو مفهوم را نباید با هم اشتباه گرفت:

1. میزان طلب یا حق قانونی خریدار: ممکن است ۱۰۰٪ مبالغ پرداخت‌شده باشد.

2. میزان وصول واقعی در یک مرحله از تصفیه: ممکن است ۲۰٪، ۴۰٪، ۷۰٪ یا هر نسبت دیگری باشد؛ چون به موجودی قابل تقسیم همان پروژه بستگی دارد.

این‌که دادگاه یا DLD فعلاً ۴۰٪ از طلب تأییدشده را توزیع می‌کند، لزوماً به این معنا نیست که قانون فقط ۴۰٪ حق برای خریدار شناخته است.

چرا هنوز پرونده‌های خریدهای سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۸ باز هستند؟

در سال‌های رونق بازار دبی، به‌خصوص از ۲۰۰۵ تا نیمه ۲۰۰۸، تعداد زیادی واحد پیش‌فروش شد. برخی پروژه‌ها تنها روی نقشه بودند، بعضی کارهای اولیه را آغاز کردند و برخی نیز پس از بحران مالی ۲۰۰۸ متوقف شدند. در آن دوره مشکلاتی مانند موارد زیر شایع‌تر بود:

• دریافت مستقیم پول توسط سازنده، پیش از فراگیرشدن حساب‌های امانی پروژه؛

• ثبت‌نشدن یا ناقص‌بودن ثبت قرارداد در Oqood یا دفتر ثبت اولیه املاک؛

• فروش یک واحد در بازار ثانویه و پرداخت «پرمیوم» به خریدار قبلی، نه به سازنده؛

• انتقال زمین از سازنده فرعی یا اختلاف با مستر دولوپر؛

• هزینه‌شدن بخشی از وجوه برای زمین، طراحی، بازاریابی یا عملیات اولیه؛

• ورشکستگی، انحلال یا نبود دارایی کافی نزد شرکت سازنده؛

• تعدد خریداران، قراردادها، انتقال‌ها، رسیدها و آرای متفاوت؛

• طولانی‌شدن فروش زمین یا سایر دارایی‌ها و تعیین فهرست نهایی ذی‌نفعان.

به همین دلیل، حتی پس از آن‌که حق خریداران در قانون روشن شد، تبدیل این حق به پول نقد در بعضی پروژه‌ها سال‌ها طول کشیده است.

اول باید وضعیت پروژه را درست تشخیص داد

در گفت‌وگوهای روزمره، به هر پروژه‌ای که ساخته نشده «کنسل‌شده» می‌گویند؛ اما از نظر حقوقی این تعبیر همیشه درست نیست.

سرویس رسمی Project Status Enquiry در وب‌سایت DLD و اپلیکیشن Dubai REST اجازه می‌دهد با نام پروژه، شماره پروژه یا شماره زمین، وضعیت رسمی را بررسی کنید. صرف تعطیل‌بودن کارگاه یا ناپدیدشدن سازنده، جای تصمیم رسمی RERA را نمی‌گیرد.

سرویس رسمی استعلام وضعیت پروژه در DLD

تاریخچه قوانین؛ از حساب امانی تا دادگاه ویژه

۱. قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷؛ حساب امانی پروژه

قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی، سازندگان پروژه‌های پیش‌فروش را ملزم کرد برای هر پروژه حساب امانی جداگانه داشته باشند. پول خریداران باید به حساب همان پروژه واریز شود و اصولاً نمی‌توان آن را بابت بدهی‌های دیگر سازنده توقیف کرد.

ماده ۱۵ این قانون می‌گوید اگر وضعیت اضطراری باعث شود پروژه تکمیل نشود، امین حساب باید با هماهنگی DLD برای حفظ حقوق سپرده‌گذاران اقدام کند؛ یا زمینه تکمیل پروژه را فراهم کند یا وجوه خریداران را بازگرداند.

متن رسمی قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷

DLD در پرسش‌های رسمی خود تصریح کرده که قانون حساب امانی فقط برای پروژه‌های جدید نبود؛ پروژه‌های اعلام‌شده پیش از تصویب قانون نیز اصولاً مشمول شدند و سازندگان شش ماه برای تطبیق وضعیت فرصت داشتند. با این حال، در عمل ممکن است بخشی از وجوه پروژه‌های قدیمی پیش از تشکیل حساب امانی دریافت یا هزینه شده باشد.

۲. قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸؛ ثبت اولیه معاملات آف‌پلن

این قانون «دفتر ثبت اولیه املاک» را برای ثبت معاملات پیش‌فروش ایجاد کرد. قراردادها و انتقال‌های آف‌پلن باید در این دفتر ثبت شوند. معاملات پیش از شروع قانون نیز باید برای ثبت ارائه می‌شدند.

آیین‌نامه اجرایی سال ۲۰۱۰ نیز پیش‌بینی کرد که حتی اگر سازنده درخواست ثبت را دیرتر ارائه کند، DLD معامله را ثبت و سازنده را جریمه کند. بنابراین قدیمی‌بودن قرارداد به‌تنهایی به معنای ازبین‌رفتن حق نیست؛ ولی نبود ثبت Oqood یا دفتر اولیه می‌تواند اثبات مالکیت قراردادی و مبلغ طلب را دشوارتر کند.

متن رسمی قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸

آیین‌نامه اجرایی شماره ۶ سال ۲۰۱۰

۳. آیین‌نامه سال ۲۰۱۰؛ چه زمانی RERA می‌تواند پروژه را لغو کند؟

ماده ۲۳ آیین‌نامه شماره ۶ سال ۲۰۱۰ به RERA اجازه می‌دهد بر پایه گزارش فنی مستدل، در مواردی از جمله این موارد پروژه را لغو کند:

• سازنده بدون دلیل قابل قبول ساخت را آغاز نکرده باشد؛

• تخلفات مهم مربوط به حساب امانی یا فروش متقلبانه رخ داده باشد؛

• معلوم شود قصد واقعی برای اجرای پروژه وجود ندارد؛

• زمین به‌علت تخلف سازنده فرعی از او پس گرفته شده باشد؛

• زمین به‌طور کامل تحت‌تأثیر بازطراحی یا برنامه‌ریزی جدید قرار گرفته باشد؛

• پروژه بر اثر قصور سنگین سازنده اجرا نشده باشد؛

• سازنده با دلایل قابل قبول به RERA اعلام کند که پروژه را اجرا نمی‌کند؛

• سازنده ورشکسته شده باشد؛

• یا دلایل دیگری که RERA تشخیص دهد وجود داشته باشد.

سازنده برای اعتراض به تصمیم لغو، طبق همین آیین‌نامه مهلت کوتاهی دارد. پس از نهایی‌شدن لغو، حسابرسی مالی پروژه و بازپرداخت آغاز می‌شود.

۴. فرمان شماره ۲۱ سال ۲۰۱۳؛ ایجاد مرجع قضایی ویژه

آنچه گاهی «قانون سال ۲۰۱۳ شیخ محمد» نامیده می‌شود، دقیق‌تر فرمان شماره ۲۱ سال ۲۰۱۳ است که در ۲۳ ژوئیه ۲۰۱۳ توسط شیخ محمد بن راشد آل مکتوم صادر شد.

این فرمان، «دادگاه یا مرجع ویژه تصفیه پروژه‌های ملکی لغوشده و تعیین حقوق مرتبط» را تشکیل داد. وظایف اصلی آن عبارت بود از:

• رسیدگی به دعاوی سازندگان و خریداران مربوط به پروژه‌های رسماً لغوشده؛

• تصفیه پروژه پس از تصمیم نهایی RERA؛

• بررسی حساب امانی، پرداخت‌های خریداران و هزینه‌های پروژه از طریق حسابرس؛

• صدور دستور به بانک امین حساب یا سازنده برای بازگرداندن وجوه؛

• فروش و وصول دارایی‌ها و تعیین نحوه توزیع پس از کسر هزینه‌های تصفیه؛

• رسیدگی به اعتراض‌ها و مسائل اجرایی مرتبط.

این فرمان همچنین صلاحیت عادی دادگاه‌های دیگر را در این پرونده‌ها محدود کرد. پرونده‌ها و حتی اجرای آرای قبلی مرتبط با تصفیه باید به مرجع ویژه منتقل می‌شد. آرای این مرجع نهایی، غیرقابل تجدیدنظر عادی و قابل اجرا توسط بخش اجرای احکام دادگاه‌های دبی بود. رسیدگی‌های مشمول فرمان نیز از هزینه قضایی معاف شدند.

متن رسمی فرمان شماره ۲۱ سال ۲۰۱۳

۵. فرمان شماره ۳۳ سال ۲۰۲۰؛ قانون حاکم امروز

فرمان شماره ۲۱ سال ۲۰۱۳ اکنون به‌تنهایی قانون حاکم نیست. فرمان شماره ۳۳ سال ۲۰۲۰ آن را جایگزین و صلاحیت مرجع ویژه را از پروژه‌های صرفاً لغوشده به پروژه‌های ناتمام و لغوشده گسترش داد.

بر اساس این فرمان:

• دفتر اصلی مرجع ویژه در DLD قرار دارد؛

• دعاوی پروژه‌های ناتمام یا لغوشده، تصفیه، اعتراض به لغو و مسائل اجرایی در صلاحیت همین مرجع است؛

• مرجع می‌تواند تکمیل پروژه ناتمام را به سازنده دیگری واگذار کند؛

• می‌تواند حسابرس، کارشناس و متخصص DLD یا RERA تعیین کند؛

• می‌تواند دستورهای موقت، الزام به انجام یا توقف یک عمل و دستور بازپرداخت صادر کند؛

• RERA می‌تواند پیش از پایان تصفیه درخواست کند روند متوقف شود تا امکان احیای پروژه یا توافق بررسی شود؛

• آرای مرجع قطعی و فاقد مسیر تجدیدنظر عادی هستند و توسط دادگاه اجرای دبی اجرا می‌شوند؛

• رسیدگی‌های داخل صلاحیت آن از هزینه قضایی مقرر معاف‌اند.

این فرمان برای پروژه‌های واقع در محدوده DIFC اعمال نمی‌شود؛ معیار، محل پروژه است، نه صرفاً محل ثبت شرکت سازنده.

متن رسمی فرمان شماره ۳۳ سال ۲۰۲۰

آیا خریدار پروژه لغوشده حق بازپرداخت کامل دارد؟

بله؛ در سطح اصل قانونی، پاسخ مثبت است.

ماده ۱۱ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ که با قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۲۰ اصلاح شده، می‌گوید اگر پروژه با تصمیم نهایی و مستدل RERA لغو شود، سازنده باید همه پرداخت‌های خریداران را مطابق مقررات قانون حساب امانی سال ۲۰۰۷ بازگرداند.

همین ماده صراحتاً می‌گوید این مقررات بر قراردادهای آف‌پلن منعقدشده پیش یا پس از لازم‌الاجراشدن قانون اعمال می‌شود. پس کسی که در سال ۲۰۰۶ یا ۲۰۰۷ خریده، صرفاً به دلیل تاریخ قرارداد از این حمایت خارج نمی‌شود. با این حال، اقدامات و تصمیمات قبلی که طبق قانون زمان خود معتبر انجام شده‌اند و آرای قطعی قبلی، باید جداگانه بررسی شوند.

قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۲۰ و متن فعلی ماده ۱۱

پس چرا بعضی خریداران فقط بخشی از پول را می‌گیرند؟

زیرا قانون بین «تعهد سازنده» و «پولی که اکنون در سبد تصفیه وجود دارد» تفاوت عملی ایجاد می‌کند.

طبق آیین‌نامه سال ۲۰۱۰:

1. پس از لغو، RERA باید حسابرس تعیین کند تا وجوه پرداخت‌شده، موجودی حساب امانی و هزینه‌های انجام‌شده را بررسی کند.

2. از امین حساب یا سازنده خواسته می‌شود وجوه قابل بازپرداخت را حداکثر ظرف ۱۴ روز به ذی‌نفعان بازگرداند.

3. اگر حساب امانی کافی نباشد، سازنده باید کمبود را اصولاً ظرف ۶۰ روز بپردازد؛ RERA می‌تواند با دلیل معتبر این مهلت را تمدید کند.

4. اگر سازنده نپردازد، موضوع برای حفظ حقوق خریداران به مرجع قضایی صالح ارجاع می‌شود.

اما اگر سازنده دارایی کافی نداشته باشد، زمین با مبلغ پایین‌تری فروخته شود یا پول حساب امانی قبلاً در چارچوب پروژه هزینه شده باشد، وصول فوری ۱۰۰٪ ممکن نیست.

DLD نیز در راهنمای رسمی خود می‌گوید بخش تصفیه، وجوه حساب امانی را به حساب امانی DLD منتقل می‌کند و آن را، بسته به میزان موجودی، به‌طور کامل یا به نسبت میان ذی‌نفعان توزیع می‌کند.

پرسش‌های رسمی DLD درباره پروژه‌های لغوشده و تصفیه

مثال ساده از محاسبه درصد بازپرداخت

فرض کنیم پس از فروش زمین، وصول حساب امانی و کسر هزینه‌های تصفیه، مبلغ خالص قابل تقسیم یک پروژه ۲۰ میلیون درهم باشد.

مجموع مطالبات تأییدشده همه خریداران نیز ۵۰ میلیون درهم است.

نسبت توزیع مرحله اول:

۲۰ ÷ ۵۰ = ۴۰٪

در این حالت:

• خریدار A که طلب تأییدشده‌اش ۵۰۰ هزار درهم است، فعلاً ۲۰۰ هزار درهم می‌گیرد.

• خریدار B که طلب تأییدشده‌اش یک میلیون درهم است، فعلاً ۴۰۰ هزار درهم می‌گیرد.

اگر بعداً پنج میلیون درهم دیگر از سازنده یا دارایی‌های پروژه وصول شود، ممکن است با دستور جدید، مرحله دیگری از توزیع انجام شود. امکان و نحوه توزیع بعدی به رأی، بسته‌شدن یا بازبودن تصفیه و وضعیت پرونده بستگی دارد.

پس «۴۰٪ پرداخت» الزاماً مساوی با «بخشیدن ۶۰٪ باقی‌مانده» نیست. باید متن رأی و دستور توزیع را دید: آیا پرداخت، مرحله‌ای است یا تسویه نهایی؟

چرا درصد دریافتی دو خریدار ممکن است متفاوت به نظر برسد؟

۱. دو خریدار در دو پروژه متفاوت هستند

هر پروژه حساب امانی، زمین، بدهی، هزینه و تعداد خریداران خود را دارد. ممکن است پروژه‌ای ۸۰٪ مطالبات را پوشش دهد و پروژه دیگری فقط ۲۰٪.

۲. درصد یکسان است، اما پایه محاسبه متفاوت است

مرجع تصفیه ممکن است فقط «طلب تأییدشده» را مبنا قرار دهد، نه تمام مبلغی را که شخص در فرم خود مطالبه کرده است.

برای نمونه، خریدار می‌گوید ۷۰۰ هزار درهم هزینه کرده، اما حسابرس فقط ۵۰۰ هزار درهم پرداخت مستقیم به سازنده یا حساب امانی را احراز می‌کند. اگر نسبت توزیع ۴۰٪ باشد، ۲۰۰ هزار درهم پرداخت می‌شود. خریدار ممکن است تصور کند فقط ۲۸٫۵٪ کل هزینه‌اش را گرفته، درحالی‌که در فهرست رسمی ۴۰٪ از طلب پذیرفته‌شده پرداخت شده است.

۳. بخشی از پول به شخص ثالث پرداخت شده است

این موارد همیشه هم‌ارز پول واریزشده به حساب پروژه نیستند:

• پرمیوم پرداخت‌شده به فروشنده قبلی در بازار ثانویه؛

• کمیسیون بروکر؛

• هزینه وکیل یا مشاور؛

• سود وام و هزینه بانکی؛

• بعضی هزینه‌های اداری یا دولتی؛

• مبالغ نقدی بدون رسید قابل راستی‌آزمایی.

ممکن است برای برخی از این مبالغ ادعای جداگانه وجود داشته باشد، اما نباید خودکار فرض کرد همه آنها از حساب امانی پروژه قابل پرداخت‌اند.

۴. زنجیره انتقال ناقص است

اگر واحد چند بار منتقل شده باشد، باید مشخص شود طلب بازپرداخت متعلق به چه کسی است. SPA اولیه، قرارداد واگذاری، NOC، ثبت انتقال و رسید پرداخت پرمیوم باید با هم تطبیق داده شوند.

۵. یک خریدار قبلاً بخشی از پول را گرفته است

بازپرداخت قبلی، تسویه، چک وصول‌شده یا انتقال به پروژه‌ای دیگر می‌تواند از طلب نهایی کسر شود.

۶. مدارک یک خریدار کامل‌تر است

رسید رسمی سازنده، حواله بانکی، صورت‌حساب حساب امانی و Oqood معمولاً قدرت اثبات بیشتری از یک یادداشت دستی یا ادعای بدون سند دارند.

۷. نوع و اولویت حق متفاوت است

گاهی اختلاف صرفاً بین خریداران نیست و حقوق دیگری مانند حق دارای وثیقه، هزینه‌های ضروری تصفیه یا ادعای مبتنی بر رأی خاص مطرح است. فرمان ۲۰۲۰ اختیار تعیین حقوق و تعهدات و کسر هزینه‌های تصفیه را به مرجع ویژه داده است. بدون دیدن رأی و جدول توزیع همان پروژه نمی‌توان یک «ترتیب اولویت» واحد برای همه پرونده‌ها اعلام کرد.

۸. پرداخت‌ها مرحله‌ای هستند

شخصی ممکن است مجموع دو مرحله توزیع را دریافت کرده باشد، درحالی‌که شخص دیگر تازه به فهرست اضافه شده یا فقط مرحله نخست را گرفته است.

تفاوت بسیار مهم: درصد تصفیه با کسرهای ۲۵٪ و ۴۰٪ ماده ۱۱ یکی نیست

در شبکه‌های اجتماعی معمولاً این دو موضوع با هم مخلوط می‌شوند.

در ماده ۱۱، درصدهای زیر عمدتاً مربوط به حالتی هستند که خریدار تعهدات خود را انجام نداده و سازنده می‌خواهد قرارداد همان خریدار را در یک پروژه لغونشده خاتمه دهد:

• در برخی پروژه‌های با پیشرفت بالاتر، سازنده ممکن است تا ۴۰٪ قیمت قرارداد را نگه دارد؛

• اگر ساخت شروع شده ولی پیشرفت کمتر از ۶۰٪ باشد، ممکن است تا ۲۵٪ قیمت قرارداد را نگه دارد؛

• تشریفات اخطار DLD، مهلت ۳۰ روزه و گواهی پیشرفت باید رعایت شود.

اما وقتی کل پروژه با تصمیم نهایی RERA لغو شده است، قاعده متفاوت است: سازنده باید همه مبالغ پرداخت‌شده را بازگرداند.

بنابراین:

«پروژه رسماً لغوشده و فقط ۴۰٪ پول در صندوق تصفیه موجود است» با «پروژه لغو نشده و سازنده به دلیل تخلف خریدار ۴۰٪ قیمت قرارداد را نگه می‌دارد» دو پرونده کاملاً متفاوت‌اند.

«لیست DLD» دقیقاً چیست؟

اصطلاح «لیست DLD» ممکن است به سه فهرست متفاوت اشاره کند:

۱. فهرست یا وضعیت رسمی پروژه‌ها

این همان اطلاعات ثبت‌شده درباره نام پروژه، شماره پروژه، زمین، سازنده، درصد پیشرفت و وضعیت آن است. امروز بهترین نقطه شروع، سرویس Project Status در DLD یا Dubai REST است.

وجود نام پروژه در یک فهرست قدیمی اینترنتی کافی نیست؛ ممکن است پروژه احیا، منتقل، ادغام یا وضعیت آن تغییر کرده باشد.

۲. فهرست پروژه‌های ارجاع‌شده به مرجع ویژه

پس از نهایی‌شدن لغو یا تصمیم درباره یک پروژه ناتمام، DLD/RERA پرونده و گزارش پروژه را به مرجع ویژه می‌فرستند. قدیم‌ترها این ارجاع‌ها در قالب فهرست‌ها یا گروه‌های پروژه‌ای منتشر یا بررسی می‌شدند. نام پروژه در این مرحله نشان می‌دهد که موضوع وارد مسیر قضایی یا تصفیه شده، اما هنوز به معنای آماده‌بودن پول نیست.

۳. فهرست ذی‌نفعان یا مطالبات تأییدشده

این مهم‌ترین فهرست برای خریدار است. حسابرس و مرجع رسیدگی مشخص می‌کنند:

• نام ذی‌نفع؛

• شماره واحد؛

• مبالغی که پرداخت آنها اثبات شده؛

• بازپرداخت‌های قبلی؛

• مانده طلب پذیرفته‌شده؛

• سهم یا مبلغ قابل پرداخت در مرحله توزیع.

اگر نام فرد در فهرست نیست، نام اشتباه است یا مبلغ کمتر از واقع ثبت شده، باید طبق مهلت و روش اعلام‌شده برای همان پروژه اعتراض و مدارک تکمیلی ارائه شود. نباید تا زمان واریز پول صبر کرد؛ زیرا رأی نهایی مرجع ویژه مسیر تجدیدنظر عادی ندارد.

حکم دادگاه چه اثری دارد؟

۱. رأی به بازپرداخت با وصول پول یکی نیست

دادگاه ممکن است اصل طلب و مبلغ آن را تأیید کند، اما اگر بدهکار و پروژه دارایی کافی نداشته باشند، اجرای مالی همچنان به کشف و فروش دارایی وابسته است.

۲. رأی قدیمی لزوماً باعث تقدم کامل بر سایر خریداران نمی‌شود

فرمان سال ۲۰۱۳ تصریح کرد اجرای احکام قدیمی مربوط به تصفیه پروژه‌های لغوشده متوقف و پرونده‌های اجرایی به مرجع ویژه ارجاع شوند. فرمان سال ۲۰۲۰ نیز مقرر کرده پرونده‌های اجرایی داخل صلاحیت مرجع به آن ارجاع شوند.

نتیجه عملی این ساختار آن است که داشتن رأی قبلی می‌تواند برای اثبات طلب بسیار مهم باشد، اما به‌تنهایی تضمین نمی‌کند صاحب رأی خارج از سازوکار جمعی تصفیه، زودتر یا ۱۰۰٪ پول بگیرد. برای نتیجه قطعی باید متن رأی، موضوع اجرائیه و دستور توزیع همان پروژه بررسی شود.

۳. رأی مرجع ویژه قطعی است

آرا، دستورات و تصمیمات مرجع ویژه طبق فرمان ۲۰۲۰ قطعی‌اند و مشمول تجدیدنظر عادی نیستند. اجرای آنها از طریق دادگاه اجرای دبی انجام می‌شود.

این موضوع به معنای بی‌اهمیت‌بودن اعتراض نیست؛ برعکس، اعتراض به حذف نام، اشتباه در مبلغ یا سند حسابرس باید در همان مرحله و طبق تشریفات و مهلت تعیین‌شده انجام شود، پیش از آن‌که تصمیم نهایی شود.

۴. رأی داوری هم ممکن است به مرجع ویژه برسد

فرمان ۲۰۲۰ به مرجع ویژه درباره تنفیذ یا ابطال برخی آرای داوری مرتبط با پروژه‌های داخل صلاحیت نیز اختیار داده است. بنابراین وجود شرط داوری در SPA همیشه به معنای خارج‌بودن پرونده از این ساختار نیست.

مسیر قانونی بازگشت پول، مرحله‌به‌مرحله

مرحله ۱: شناسایی دقیق پروژه و طرف قرارداد

نام تبلیغاتی پروژه کافی نیست. این اطلاعات را استخراج کنید:

• نام حقوقی سازنده در SPA؛

• نام مستر دولوپر و ساب‌دولوپر؛

• شماره پروژه و زمین؛

• شماره و مشخصات واحد؛

• شماره حساب امانی و بانک، اگر موجود است؛

• شماره Oqood یا ثبت اولیه؛

• تاریخ و شماره هر انتقال.

مرحله ۲: تعیین وضعیت رسمی

از DLD/Dubai REST بررسی کنید پروژه «متوقف»، «در حال لغو»، «لغوشده» یا «در مسیر احیا» است. DLD امکان استعلام فوری بر اساس نام، شماره پروژه یا شماره زمین را فراهم کرده است.

مرحله ۳: پیدا کردن مرجع و شماره پرونده

باید روشن شود پرونده هنوز در بخش اداری تصفیه DLD است یا به مرجع ویژه پروژه‌های ناتمام و لغوشده ارجاع شده و شماره پرونده یا اعلان رسمی دارد.

مرحله ۴: تشکیل پرونده اسناد

همه مدارک را به ترتیب زمانی مرتب کنید:

• فرم رزرو و SPA؛

• ضمائم و اصلاحیه‌ها؛

• گواهی Oqood یا مدرک ثبت اولیه؛

• رسیدهای رسمی سازنده؛

• حواله‌های بانکی، سوئیفت، چک و گردش حساب؛

• صورتحساب یا Statement صادرشده توسط سازنده؛

• رسید هزینه ثبت DLD؛

• مکاتبات درباره تأخیر، لغو، تسویه یا انتقال؛

• قرارداد واگذاری، NOC و مدارک زنجیره انتقال؛

• رأی دادگاه، اجرائیه، رأی داوری یا توافق‌نامه قبلی؛

• پاسپورت قدیمی و جدید، Emirates ID و اطلاعات تماس؛

• وکالت‌نامه معتبر، اگر نماینده اقدام می‌کند؛

• IBAN و مدارک بانکی به نام ذی‌نفع.

مرحله ۵: تهیه جدول تطبیق پرداخت‌ها

یک جدول ساده بسازید:

مبالغ پرداختی به حساب پروژه یا سازنده را از مبالغ پرداختی به فروشنده قبلی، بروکر، بانک یا نهاد دولتی جدا کنید.

مرحله ۶: ثبت یا به‌روزرسانی مطالبه

مطالبه باید از مسیر اعلام‌شده برای همان پروژه ثبت شود. روش ثبت، شماره پرونده و مهلت ممکن است برای پروژه‌های مختلف متفاوت باشد. به فهرست‌های غیررسمی، پیام واتس‌اپ افراد ناشناس یا وعده واسطه‌ها اکتفا نکنید.

مرحله ۷: بررسی گزارش حسابرس و فهرست ذی‌نفعان

این موارد را کنترل کنید:

• املای کامل نام مطابق گذرنامه؛

• شماره واحد و پروژه؛

• مبلغ کل پرداختی پذیرفته‌شده؛

• کسر بازپرداخت قبلی؛

• انتقال صحیح حق از مالک قبلی؛

• اطلاعات بانکی؛

• درصد یا مبلغ مرحله توزیع.

مرحله ۸: اعتراض به‌موقع

اگر حذف شده‌اید یا مبلغ اشتباه است، اعتراض باید مستند باشد، نه صرفاً یک نامه اعتراضی. رسید بانکی، سند انتقال، تأییدیه سازنده و رأی قبلی را دقیقاً به اختلاف موردنظر متصل کنید.

مرحله ۹: وصول دارایی‌های پروژه

منابع احتمالی پرداخت عبارت‌اند از:

• موجودی حساب امانی؛

• مبالغی که بانک امین باید آزاد کند؛

• فروش زمین یا حقوق پروژه؛

• مطالبات قابل وصول از سازنده؛

• دارایی‌های دیگری که مرجع اجازه تعقیب آنها را می‌دهد؛

• مبلغ حاصل از توافق یا ورود سازنده جایگزین.

مرحله ۱۰: توزیع مرحله‌ای یا نهایی

قبل از امضای رسید یا توافق، مشخص کنید پرداخت:

• علی‌الحساب است؛

• یک مرحله از توزیع است؛

• یا تسویه کامل و نهایی و اسقاط بقیه ادعاهاست.

متن یک «Full and Final Settlement» می‌تواند با یک پرداخت مرحله‌ای تفاوت بسیار مهمی داشته باشد.

درباره قراردادهای سال ۲۰۰۶ و قبل از ۲۰۰۸ چه نکات ویژه‌ای وجود دارد؟

تاریخ قدیمی به‌تنهایی حق را از بین نمی‌برد

ماده ۱۱ اصلاح‌شده در سال ۲۰۲۰ به قراردادهای آف‌پلن قبل و بعد از قانون اعمال می‌شود. DLD نیز اعلام کرده قانون حساب امانی شامل پروژه‌های اعلام‌شده قبل از سال ۲۰۰۷ شده و برای تطبیق، مهلت داده شده بود.

اما چهار مشکل اثباتی جدی‌تر است

1. پرداخت پیش از حساب امانی: ممکن است پول مستقیم وارد حساب شرکت شده و ردیابی آن دشوار باشد.

2. نبود یا نقص Oqood: باید بررسی شود معامله یا انتقال چگونه در دفتر اولیه ثبت شده است.

3. پرمیوم بازار ثانویه: ممکن است قسمت مهمی از پول به مالک قبلی پرداخت شده باشد و در دفاتر سازنده وجود نداشته باشد.

4. اسناد و هویت قدیمی: تغییر پاسپورت، فوت خریدار، انتقال ارث، تغییر نام شرکت خریدار یا گم‌شدن رسیدها می‌تواند پرداخت را متوقف کند.

مرور زمان را نباید حدس زد

در پرونده‌ای نزدیک به بیست سال، نمی‌توان فقط با دیدن تاریخ قرارداد گفت مطالبه منقضی شده یا نشده است. رأی قبلی، اقرار سازنده، ثبت مطالبه، مکاتبات، ورود پرونده به تصفیه و نوع دعوا می‌توانند در محاسبه مهلت اثر داشته باشند.

علاوه بر آن، قانون جدید معاملات مدنی فدرال از اول ژوئن ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شده و مسائل انتقالی باید در کنار قانون زمان قرارداد بررسی شوند. کسی که تاکنون هیچ مطالبه‌ای ثبت نکرده یا نامش در فهرست نیست، بهتر است فوراً نظر حقوقی مخصوص پرونده بگیرد.

چه مبالغی معمولاً باید جداگانه بررسی شوند؟

اصل مطالبه در پروژه رسماً لغوشده، مبالغ پرداخت‌شده خریدار است؛ اما در عمل باید برای هر قلم مشخص شود پول به چه کسی پرداخت شده و چه سندی دارد:

• پیش‌پرداخت و اقساط قیمت واحد؛

• مبلغ رزرو؛

• مبالغ پرداخت‌شده مستقیم به سازنده؛

• مبالغ واریزشده به حساب امانی؛

• پرمیوم انتقال در بازار ثانویه؛

• کمیسیون بروکر؛

• هزینه ثبت یا Oqood؛

• هزینه اداری سازنده؛

• سود قراردادی یا قانونی؛

• خسارت تأخیر، فرصت ازدست‌رفته یا هزینه تأمین مالی؛

• هزینه وکیل، ترجمه و کارشناس.

قانون، بازپرداخت اصل پرداخت‌های خریدار را به رسمیت می‌شناسد؛ ولی سود، خسارت و هزینه‌های جانبی در همه پرونده‌ها خودکار و یکسان نیستند. پذیرش آنها به متن SPA، گیرنده وجه، اسناد، رأی و تصمیم مرجع ویژه بستگی دارد. حتی اگر مبلغی در رأی به‌عنوان طلب شناخته شود، میزان وصول واقعی باز هم به دارایی قابل اجرا وابسته است.

آیا برای این پرونده‌ها هزینه دادگاه وجود دارد؟

فرمان شماره ۳۳ سال ۲۰۲۰، درخواست‌ها، دعاوی و اعتراض‌های داخل صلاحیت مرجع ویژه را از هزینه قضایی مقرر معاف کرده است. اما این معافیت الزاماً به معنای رایگان‌بودن همه هزینه‌ها نیست. هزینه‌های وکیل، ترجمه رسمی، وکالت‌نامه، گواهی اسناد، پیگیری بانکی یا خدمات کارشناسی شخصی ممکن است همچنان وجود داشته باشد.

اگر پروژه هنوز رسماً لغو نشده باشد چه باید کرد؟

در این حالت، قاعده بازپرداخت پروژه لغوشده را نباید خودکار اعمال کرد.

DLD در FAQ رسمی خود توضیح می‌دهد که DLD صرفاً به درخواست یک خریدار، اختیار فسخ قرارداد میان او و سازنده را ندارد. اگر پروژه هنوز لغو نشده و خریدار خواهان خاتمه قرارداد است، موضوع ممکن است نیازمند توافق، دعوای قراردادی یا رسیدگی در مرجع صالح باشد.

با این حال، بعد از فرمان ۲۰۲۰، مرجع ویژه درباره پروژه‌های ناتمام ارجاع‌شده نیز صلاحیت گسترده دارد و ممکن است به‌جای تصفیه، تکمیل پروژه توسط سازنده دیگر را تصویب کند.

اگر پروژه دوباره احیا شود چه می‌شود؟

فرمان ۲۰۲۰ اجازه می‌دهد RERA پیش از پایان تصفیه از مرجع ویژه بخواهد روند تصفیه موقتاً متوقف شود تا امکان تکمیل پروژه یا حل اختلاف‌ها بررسی شود. مرجع نیز می‌تواند پروژه ناتمام را به سازنده دیگری بسپارد.

در چنین حالتی، راه‌حل ممکن است یکی از این موارد باشد:

• تکمیل همان واحد با شرایط اصلاح‌شده؛

• انتقال به پروژه یا واحد دیگر؛

• توافق مالی؛

• ورود سازنده جدید و ادامه قراردادها؛

• یا بازگشت به مسیر تصفیه در صورت شکست طرح احیا.

خریدار نباید بدون بررسی ارزش اقتصادی و آثار حقوقی، انتقال یا تسویه پیشنهادی را بپذیرد.

اشتباه‌های رایج خریداران

• تصور این‌که «ساخت متوقف است»، پس پروژه حتماً رسماً لغو شده؛

• اشتباه‌گرفتن درصد تصفیه با جریمه خریدار متخلف در ماده ۱۱؛

• تکیه بر نام پروژه در یک فهرست قدیمی و بررسی‌نکردن وضعیت امروز؛

• ارائه فقط SPA بدون اسناد بانکی و رسیدها؛

• محاسبه پرمیوم بازار ثانویه به‌عنوان پولی که حتماً در حساب امانی است؛

• فرض این‌که داشتن حکم قدیمی به معنای پرداخت فوری و مقدم بر همه است؛

• به‌روزرسانی‌نکردن پاسپورت، ایمیل، تلفن و IBAN؛

• بی‌توجهی به اعلان یا مهلت اعتراض به فهرست ذی‌نفعان؛

• امضای تسویه نهایی در برابر یک پرداخت جزئی بدون فهم اثر حقوقی آن؛

• پرداخت پول به واسطه‌ای که وعده «اضافه‌کردن نام به لیست DLD» می‌دهد، بدون تأیید رسمی.

چک‌لیست فوری برای خریدار یک پروژه قدیمی

• وضعیت رسمی پروژه را در DLD/Dubai REST بررسی کرده‌ام.

• نام حقوقی سازنده، شماره پروژه، زمین و واحد را دارم.

• می‌دانم پروژه فقط متوقف است، در حال لغو است یا رسماً لغو شده.

• شماره Oqood/ثبت اولیه یا وضعیت نبود آن را مشخص کرده‌ام.

• SPA، ضمائم و تمام اسناد انتقال را جمع کرده‌ام.

• برای هر پرداخت، رسید یا سند بانکی دارم.

• پول پرداختی به سازنده را از پرمیوم، کمیسیون و هزینه دولتی جدا کرده‌ام.

• شماره پرونده تصفیه یا مرجع ویژه را پیدا کرده‌ام.

• نام و مبلغ من در فهرست ذی‌نفعان را کنترل کرده‌ام.

• اطلاعات پاسپورت، تماس و IBAN را به‌روز کرده‌ام.

• اگر اختلافی وجود دارد، پیش از پایان مهلت اعتراض کرده‌ام.

• می‌دانم پرداخت پیشنهادی مرحله‌ای است یا تسویه نهایی.

پرسش‌های پرتکرار

آیا دولت دبی تضمین می‌کند همه پول را از بودجه عمومی بپردازد؟

قوانین بررسی‌شده حق خریدار، حساب امانی، مسئولیت سازنده و سازوکار تصفیه را تعیین می‌کنند؛ اما تضمین عمومی و بدون شرطی برای پرداخت کسری همه پروژه‌ها از بودجه دولت ایجاد نمی‌کنند.

اگر حساب امانی خالی باشد، حق خریدار از بین می‌رود؟

نه لزوماً. کمبود حساب امانی می‌تواند مطالبه علیه سازنده یا سایر دارایی‌های قابل وصول را باقی بگذارد. اما میزان وصول واقعی به دارایی، رأی و نتیجه تصفیه وابسته است.

آیا همه خریداران یک پروژه باید درصد یکسان بگیرند؟

DLD اصل توزیع کامل یا متناسب با موجودی را بیان کرده است. در یک طبقه یکسان از مطالبات تأییدشده، نسبت متناسب معمول است؛ ولی تفاوت در مبلغ پذیرفته‌شده، بازپرداخت قبلی، نوع حق یا تصمیم خاص مرجع می‌تواند نتیجه ظاهراً متفاوتی ایجاد کند.

اگر نام من در Oqood نیست، پرونده تمام است؟

خیر، اما موضوع جدی است. باید علت ثبت‌نشدن، SPA، پرداخت‌ها، درخواست ثبت، انتقال‌ها و دفاتر سازنده بررسی شود. قانون سال ۲۰۰۸ ثبت معاملات آف‌پلن را الزامی کرده و آیین‌نامه برای ثبت دیرهنگام سازنده نیز سازوکار داشته است. نتیجه هر پرونده به اسناد آن بستگی دارد.

آیا رأی دادگاه قبلی کافی است؟

رأی قطعی سند بسیار مهمی است، اما در پروژه مشمول تصفیه ویژه ممکن است اجرای آن داخل سازوکار جمعی پروژه انجام شود. متن رأی و وضعیت اجرائیه باید بررسی شود.

آیا می‌توان به رأی مرجع ویژه اعتراض کرد؟

تصمیمات نهایی مرجع ویژه مشمول تجدیدنظر عادی نیستند. به همین دلیل، اعتراض به گزارش حسابرس، حذف نام یا مبلغ اشتباه باید در مرحله مقرر و پیش از نهایی‌شدن تصمیم انجام شود.

تصفیه چقدر طول می‌کشد؟

زمان ثابت و تضمین‌شده‌ای وجود ندارد. DLD صراحتاً گفته مدت تصفیه می‌تواند نامعین باشد و هر پروژه با توجه به تکمیل اسناد، موجودی و شناسایی ذی‌نفعان در نوبت رسیدگی قرار می‌گیرد.

از کجا استعلام رسمی بگیریم؟

سه مسیر عمومی فعلی عبارت‌اند از:

• سرویس Project Status در وب‌سایت DLD؛

• اپلیکیشن Dubai REST؛

• مرکز تماس رسمی DLD به شماره 8004488.

DLD همچنین سرویس آنلاین Inquiries Concerning Contractual Disputes را برای دریافت پاسخ رسمی خودکار درباره اختلافات قراردادی ارائه می‌کند.

سرویس استعلام اختلاف قراردادی DLD

اطلاعات تماس رسمی DLD

جمع‌بندی

برای خریداران پروژه‌های قدیمی دبی، مهم‌ترین نکته این است که «پروژه ساخته نشده» را با «پروژه رسماً توسط RERA لغو شده» یکی ندانند.

اگر لغو نهایی RERA وجود داشته باشد، اصل قانونی بر بازپرداخت کامل مبالغ پرداخت‌شده است. اما تصفیه یک فرایند جمعی است: حسابرس میزان پرداخت هر خریدار را تأیید می‌کند، موجودی حساب امانی و سایر دارایی‌ها جمع‌آوری می‌شود، هزینه‌های تصفیه کسر می‌شود و وجوه ممکن است کامل یا به نسبت توزیع شوند.

فرمان سال ۲۰۱۳ برای نخستین بار مرجع ویژه تصفیه پروژه‌های لغوشده را ایجاد کرد؛ اما از سال ۲۰۲۰، فرمان شماره ۳۳ چارچوب اصلی و گسترده‌تر پروژه‌های ناتمام و لغوشده است. آرای این مرجع قطعی‌اند و اجرای آنها از طریق دادگاه اجرای دبی انجام می‌شود.

برای کسی که در سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۸ خریده است، چهار کار اهمیت فوری دارد:

1. وضعیت رسمی پروژه را تأیید کند؛

2. شماره پرونده و فهرست ذی‌نفعان را پیدا کند؛

3. تمام پرداخت‌ها و زنجیره انتقال را سندبه‌سند اثبات کند؛

4. تفاوت میان «طلب تأییدشده»، «درصد توزیع فعلی» و «تسویه نهایی» را از روی متن رأی تشخیص دهد.

گاهی مشکل اصلی دیگر اثبات حق نیست؛ مشکل، تبدیل یک حق قطعی به پول از محل دارایی محدود پروژه است.