اگر قصد خرید خانه در دبی با استفاده از وام مسکن (Mortgage) را دارید، بهتر است قبل از امضای قرارداد، با روند قانونی در صورت ناتوانی در پرداخت اقساط آشنا باشید. بسیاری تصور میکنند بانک میتواند بلافاصله پس از چند قسط معوق، ملک را تصاحب کند؛ اما قوانین دبی فرآیند مشخصی را برای این موضوع در نظر گرفتهاند و حقوقی نیز برای وامگیرنده پیشبینی شده است.
اگر اقساط وام پرداخت نشود چه اتفاقی میافتد؟
در صورتی که وامگیرنده اقساط وام مسکن را طبق قرارداد پرداخت نکند، بانک یا مؤسسه مالی نمیتواند فوراً ملک را توقیف یا به فروش برساند. طبق قانون رهن املاک دبی، ابتدا باید مراحل قانونی مشخصی طی شود.
نخستین اقدام، ارسال اخطار رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی (Notary Public) است. این اخطار به وامگیرنده اعلام میکند که بدهی معوق باید ظرف ۳۰ روز پرداخت شود. اگر بدهی در این مدت تسویه نشود، بانک میتواند از دادگاه اجرای دبی درخواست توقیف ملک را ارائه کند.
آیا بانک مستقیماً خانه را میفروشد؟
خیر. فروش ملک تنها با حکم دادگاه و از طریق مزایده عمومی انجام میشود.
پس از بررسی پرونده، قاضی اجرای احکام میتواند دستور توقیف ملک را صادر کند و فروش آن مطابق مقررات اداره اراضی دبی (Dubai Land Department) و از طریق مزایده رسمی انجام خواهد شد.
این فرآیند تحت نظارت دادگاه انجام میشود و بانک اجازه ندارد رأساً ملک را به فروش برساند.
آیا امکان دریافت مهلت بیشتر وجود دارد؟
بله، اما تنها در شرایط خاص.
قانون به وامگیرنده اجازه میدهد از دادگاه درخواست تعویق مزایده را ارائه کند. دادگاه تنها یک بار و حداکثر تا ۶۰ روز میتواند این درخواست را بپذیرد.
این مهلت زمانی اعطا میشود که یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:
وامگیرنده بتواند دادگاه را متقاعد کند که در این مدت قادر به تسویه بدهی خواهد بود.
فروش فوری ملک باعث زیان مالی قابل توجه برای مالک شود.
اعطای این فرصت کاملاً در اختیار دادگاه است و حق قطعی وامگیرنده محسوب نمیشود.
اگر پس از مهلت همچنان بدهی پرداخت نشود چه خواهد شد؟
در صورتی که بدهی همچنان پرداخت نشود، دادگاه دستور فروش ملک را صادر میکند.
بر اساس قانون رهن دبی، پس از پایان مهلتهای قانونی، ملک باید حداکثر ظرف ۳۰ روز از طریق مزایده عمومی به فروش برسد و مبلغ حاصل از فروش برای تسویه بدهی بانک مورد استفاده قرار گیرد.
آیا قانون فدرال امارات نیز این موضوع را تأیید میکند؟
بله.
قانون جدید معاملات مدنی امارات نیز تصریح میکند که طلبکار دارای وثیقه (بانک یا مؤسسه مالی) پس از سررسید بدهی و انجام تشریفات قانونی و اخطار به بدهکار، میتواند از طریق دادگاه درخواست اجرای رهن و فروش ملک را ارائه کند.
بنابراین، هم قوانین دبی و هم قوانین فدرال امارات از این فرآیند حمایت میکنند.
اگر در پرداخت اقساط دچار مشکل شدید، چه کاری بهتر است انجام دهید؟
کارشناسان حقوقی توصیه میکنند پیش از آنکه پرونده وارد مراحل قضایی شود، با بانک مذاکره کنید. در بسیاری از موارد، بانکها ممکن است با توجه به شرایط مالی مشتری، گزینههایی مانند بازنگری در برنامه بازپرداخت، تمدید مدت وام یا راهکارهای دیگر را بررسی کنند.
هرچه این موضوع زودتر با بانک مطرح شود، احتمال رسیدن به یک توافق و جلوگیری از ورود پرونده به مراحل قضایی بیشتر خواهد بود.
نکاتی که خریداران ملک در دبی باید بدانند
عدم پرداخت اقساط به معنای توقیف فوری ملک نیست.
بانک ابتدا باید اخطار رسمی ۳۰ روزه ارسال کند.فروش ملک تنها با حکم دادگاه امکانپذیر است.
مزایده تحت نظارت اداره اراضی دبی انجام میشود.
در برخی شرایط، دادگاه میتواند تنها یک بار و حداکثر ۶۰ روز به وامگیرنده فرصت اضافی بدهد.
مذاکره زودهنگام با بانک معمولاً بهترین راه برای جلوگیری از تشدید مشکلات مالی است.
جمعبندی
خرید خانه با وام مسکن در دبی برای بسیاری از ساکنان امارات راهی مناسب برای خانهدار شدن است، اما این تصمیم یک تعهد مالی بلندمدت محسوب میشود. آشنایی با روند قانونی در صورت بروز مشکلات مالی، به خریداران کمک میکند با آگاهی بیشتری برنامهریزی کنند.
بر اساس قوانین امارات، بانک تنها پس از طی مراحل قانونی شامل اخطار رسمی، مراجعه به دادگاه و صدور حکم میتواند ملک را از طریق مزایده عمومی به فروش برساند. همچنین در شرایط خاص، امکان دریافت یک مهلت محدود از دادگاه نیز وجود دارد؛ بنابراین در صورت بروز مشکل در پرداخت اقساط، اقدام سریع و مذاکره با بانک میتواند از بسیاری از پیامدهای حقوقی جلوگیری کند.
منبع: خلیج تایمز – با استناد به قانون شماره ۱۴ سال ۲۰۰۸ درباره رهن در امارت دبی و قانون معاملات مدنی امارات (فرمان قانونی شماره ۲۵ سال ۲۰۲۵).