الدعم القانوني لمشتري العقارات خارج المخطط في دبي؛ كيف يحمي القانون استثمارك؟

لقد عملت دبي في السنوات الأخيرة على تعزيز أمان الاستثمار في مشاريع العقارات خارج المخطط من خلال فرض قوانين صارمة وإنشاء هيئات رقابية متخصصة. يقول الخبراء القانونيون إن مشتري هذا النوع من العقارات يتمتعون بحماية مباشرة بموجب قوانين الإمارات، ودائرة الأراضي في دبي (DLD)، وهيئة تنظيم العقارات (RERA).

وفقًا للقانون رقم 13 لعام 2008 في دبي بشأن التسجيل المؤقت للعقارات، يجب تسجيل أي عملية شراء أو بيع أو نقل حقوق تتعلق بالوحدات خارج المخطط في النظام الرسمي "Oqood"؛ وإلا فإن الصفقة ستكون غير صالحة قانونيًا.

يجب على المطور أولاً تسجيل المشروع والحصول على التراخيص اللازمة،

ثم يتم تسجيل معلومات المشتري وعقد البيع في DLD،

وأخيرًا يتم إصدار شهادة Oqood التي تعتبر الوثيقة الرسمية لحقوق المشتري بالنسبة للوحدة خارج المخطط.

يوقع المشتري والمطور عند إجراء الصفقة عقدًا يسمى اتفاقية شراء البيع أو SPA، والذي يُعتبر أهم وثيقة قانونية ويتضمن ما يلي: 

السعر النهائي للشراء،

موعد تسليم المشروع،

شروط الدفع،

تعويض التأخير،

بنود القوة القاهرة،

والالتزامات الكاملة للمطور والمشتري.

وفقًا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، يجب تنفيذ جميع العقود وفقًا لأحكامها وبما يتماشى مع مبدأ حسن النية.

إذا خالف المطور أحكام عقد SPA، يمكن للمشتري المطالبة بالتعويض.

بموجب المادة 295 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، للمحكمة السلطة:

تحديد التعويض المالي،

إعادة الأطراف إلى الحالة الأصلية،

أو تطبيق أي حل تعويضي مناسب آخر.

يؤكد الخبراء القانونيون أن مقدار التعويض يُحدد عادةً بناءً على أحكام العقد ودرجة الضرر الفعلي.

في حالة حدوث نزاع، يمكن للمشتري أولاً تسجيل شكواه في دائرة الأراضي في دبي (DLD) لحل الموضوع من خلال الوساطة.

وفقًا للقرار التنفيذي رقم 6 لعام 2010، تمتلك DLD السلطة للتوسط بين المشتري والمطور وتقديم الحل المناسب.

وفقًا للمادة 13 من القانون رقم 13 لعام 2008 في دبي، إذا تبين أن المطور أو الوسيط قد ارتكب انتهاكًا قانونيًا أو خرقًا جسيمًا للعقد، يمكن لـ DLD إحالة القضية إلى الجهات المختصة لمزيد من التحقيق.

التأخير في تسليم المشروع هو أحد أكثر النزاعات شيوعًا في سوق العقارات خارج المخطط في دبي.

في مثل هذه الحالات، يمكن للمشتري:

تقديم شكوى ضد المطور في DLD، أو رفع دعوى مباشرة في محاكم دبي والمطالبة بالتعويض.

تقوم المحكمة عند النظر في القضية بتقييم أحكام عقد SPA، وأسباب التأخير، ودرجة الضرر الذي لحق بالمشتري.

تم إعداد هذا التقرير لأغراض إعلامية عامة فقط ولا يُعتبر بديلاً عن الاستشارة القانونية المتخصصة.

المصدر: خليج تايمز