المشاريع الملغاة في دبي؛ قانون استرداد الأموال، قائمة DLD، وحكم المحكمة

مشاريع دبي الملغاة؛ حقوق المشترين، قائمة DLD واسترداد الأموال

إجابة قصيرة في جملة واحدة

إذا تم إلغاء مشروع خارج الخطة في دبي بقرار نهائي ومبرر من RERA، فإن القاعدة القانونية تنص على أن المشترين يجب أن يستردوا جميع المبالغ المدفوعة؛ ولكن إذا كانت موجودات حساب الأمان وغيرها من الأصول القابلة للتحصيل للمشروع غير كافية لدفع جميع المشترين، فقد يتم دفع جزء فقط من مستحقات كل مشترٍ، عادةً بالنسبة للمطالبات المعتمدة.

لذا يجب عدم الخلط بين هذين المفهومين:

1. مقدار المطالبة أو الحق القانوني للمشتري: قد يكون 100٪ من المبالغ المدفوعة.

2. مقدار التحصيل الفعلي في مرحلة من مراحل التسوية: قد يكون 20٪، 40٪، 70٪ أو أي نسبة أخرى؛ لأنه يعتمد على الموجودات القابلة للتقسيم من نفس المشروع.

إن توزيع المحكمة أو DLD حالياً 40٪ من المطالبة المعتمدة لا يعني بالضرورة أن القانون يعترف فقط بـ 40٪ كحق للمشتري.

لماذا لا تزال قضايا الشراء من سنوات 2006 إلى 2008 مفتوحة؟

في سنوات ازدهار سوق دبي، خاصة من 2005 حتى منتصف 2008، تم بيع عدد كبير من الوحدات مسبقة البيع. بعض المشاريع كانت فقط على الخريطة، وبعضها بدأت الأعمال الأولية، وبعضها توقفت بعد الأزمة المالية 2008. خلال تلك الفترة كانت هناك مشاكل مثل:

• استلام الأموال مباشرة من المطور، قبل انتشار حسابات الأمان للمشروع؛

• عدم تسجيل أو تسجيل عقد غير كامل في Oqood أو مكتب تسجيل العقارات الأولية؛

• بيع وحدة في السوق الثانوية ودفع "بريموم" للمشتري السابق، وليس للمطور؛

• نقل الأرض من المطور الفرعي أو النزاع مع المطور الرئيسي؛

• إنفاق جزء من الأموال على الأرض، التصميم، التسويق أو العمليات الأولية؛

• إفلاس، حل أو عدم وجود أصول كافية لدى شركة المطور؛

• تعدد المشترين، العقود، التحويلات، الإيصالات والأحكام المختلفة؛

• طول فترة بيع الأرض أو الأصول الأخرى وتحديد القائمة النهائية للمستفيدين.

لهذا السبب، حتى بعد أن تم توضيح حق المشترين في القانون، استغرق تحويل هذا الحق إلى نقد في بعض المشاريع سنوات.

يجب أولاً تحديد حالة المشروع بشكل صحيح

في المحادثات اليومية، يُطلق على أي مشروع لم يُبنى "ملغى"؛ ولكن من الناحية القانونية، هذا التعبير ليس دائماً صحيحاً.

تتيح خدمة الاستعلام الرسمية عن حالة المشروع على موقع DLD وتطبيق Dubai REST التحقق من الحالة الرسمية باستخدام اسم المشروع، رقم المشروع أو رقم الأرض. إن مجرد إغلاق موقع البناء أو اختفاء المطور لا يحل محل القرار الرسمي RERA.

خدمة الاستعلام الرسمية عن حالة المشروع في DLD

تاريخ القوانين؛ من الحساب الأمانة إلى المحكمة الخاصة

1. القانون رقم 8 لعام 2007؛ حساب أمانة المشروع

ألزم القانون رقم 8 لعام 2007 في دبي المطورين للمشاريع المسبقة البيع بفتح حساب أمانة منفصل لكل مشروع. يجب إيداع أموال المشترين في حساب المشروع نفسه، ولا يمكن حجزها لسداد ديون المطور الأخرى.

تنص المادة 15 من هذا القانون على أنه إذا تسبب حالة طارئة في عدم اكتمال المشروع، يجب على أمين الحساب بالتنسيق مع DLD اتخاذ إجراءات لحماية حقوق المودعين؛ إما لتوفير ظروف لاستكمال المشروع أو لإعادة أموال المشترين.

النص الرسمي للقانون رقم 8 لعام 2007

أكدت DLD في استفساراتها الرسمية أن قانون حساب الأمانة لم يكن فقط للمشاريع الجديدة؛ بل شمل أيضاً المشاريع المعلنة قبل صدور القانون، وكان لدى المطورين ستة أشهر للتكيف مع الوضع. ومع ذلك، قد يتم استلام أو إنفاق جزء من أموال المشاريع القديمة قبل إنشاء حساب الأمانة.

2. القانون رقم 13 لعام 2008؛ التسجيل الأولي للمعاملات خارج الخطة

أنشأ هذا القانون "سجل المعاملات الأولية للعقارات" لتسجيل المعاملات المسبقة البيع. يجب تسجيل العقود والتحويلات خارج الخطة في هذا السجل. كما يجب تقديم المعاملات التي تمت قبل بدء القانون للتسجيل.

كما نصت اللائحة التنفيذية لعام 2010 على أنه حتى إذا قدم المطور طلب التسجيل في وقت لاحق، يجب على DLD تسجيل المعاملة ومعاقبة المطور. لذلك، فإن قدم العقد وحده لا يعني فقدان الحق؛ ولكن عدم وجود تسجيل Oqood أو سجل أولي يمكن أن يجعل إثبات الملكية التعاقدية والمبلغ المطلوب أكثر صعوبة.

النص الرسمي للقانون رقم 13 لعام 2008

اللائحة التنفيذية رقم 6 لعام 2010

3. اللائحة لعام 2010؛ متى يمكن لـ RERA إلغاء المشروع؟

تسمح المادة 23 من اللائحة رقم 6 لعام 2010 لـ RERA بإلغاء المشروع بناءً على تقرير فني مبرر، في حالات من بينها هذه الحالات:

• لم يبدأ المطور البناء بدون سبب مقبول؛

• وقعت انتهاكات كبيرة تتعلق بالحساب الأمانة أو البيع الاحتيالي؛

• يتضح أنه لا توجد نية حقيقية لتنفيذ المشروع؛

• تم استرداد الأرض بسبب انتهاك المطور الثانوي؛

• تأثرت الأرض بالكامل بإعادة التصميم أو التخطيط الجديد؛

• لم يتم تنفيذ المشروع بسبب تقصير جسيم من المطور؛

• أعلن المطور لأسباب مقبولة لـ RERA أنه لن ينفذ المشروع؛

• أصبح المطور مفلسًا؛

• أو توجد أسباب أخرى يراها RERA.

لدى المطور فترة قصيرة للاعتراض على قرار الإلغاء وفقًا لهذه اللائحة. بعد الانتهاء من الإلغاء، يبدأ التدقيق المالي للمشروع واسترداد الأموال.

٤. المرسوم رقم ٢١ لعام ٢٠١٣؛ إنشاء هيئة قضائية خاصة

ما يُطلق عليه أحيانًا «قانون عام ٢٠١٣ للشيخ محمد» هو في الواقع المرسوم رقم ٢١ لعام ٢٠١٣ الذي صدر في ٢٣ يوليو ٢٠١٣ من قبل الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم.

أنشأ هذا المرسوم «محكمة أو هيئة خاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة وتحديد الحقوق ذات الصلة» وكانت مهامها الرئيسية كالتالي:

• النظر في دعاوى المطورين والمشترين المتعلقة بالمشاريع الملغاة رسميًا؛

• تصفية المشروع بعد القرار النهائي لـ RERA؛

• مراجعة الحساب الأمانة، مدفوعات المشترين وتكاليف المشروع من خلال المدقق؛

• إصدار أمر للبنك الأمين للحساب أو المطور لاسترداد الأموال؛

• بيع واسترداد الأصول وتحديد كيفية توزيعها بعد خصم تكاليف التصفية؛

• النظر في الاعتراضات والمسائل التنفيذية ذات الصلة.

كما قيد هذا المرسوم الاختصاص العادي للمحاكم الأخرى في هذه القضايا. كان يجب نقل القضايا وحتى تنفيذ الأحكام السابقة المتعلقة بالتصفية إلى الهيئة الخاصة. كانت أحكام هذه الهيئة نهائية وغير قابلة للاستئناف العادي وقابلة للتنفيذ من قبل قسم تنفيذ الأحكام في محاكم دبي. كما كانت الإجراءات المشمولة بالمرسوم معفاة من الرسوم القضائية.

النص الرسمي للمرسوم رقم ٢١ لعام ٢٠١٣

٥. المرسوم رقم ٣٣ لعام ٢٠٢٠؛ القانون السائد اليوم

لم يعد المرسوم رقم ٢١ لعام ٢٠١٣ هو القانون السائد بمفرده. استبدل المرسوم رقم ٣٣ لعام ٢٠٢٠ ذلك ووسع اختصاص الهيئة الخاصة من المشاريع الملغاة فقط إلى المشاريع غير المكتملة والملغاة.

بموجب هذا المرسوم:

• المكتب الرئيسي للهيئة الخاصة يقع في DLD؛

• الدعاوى المتعلقة بالمشاريع غير المكتملة أو الملغاة، التصفية، الاعتراض على الإلغاء والمسائل التنفيذية هي ضمن اختصاص هذه الهيئة؛

• يمكن للهيئة تكليف إكمال المشروع غير المكتمل لمطور آخر؛

• يمكن أن تعين مدققين، خبراء ومتخصصين من DLD أو RERA؛

• يمكن أن تصدر أوامر مؤقتة، تلزم بتنفيذ أو إيقاف عمل ما وأمر استرداد الأموال؛

• يمكن لـ RERA أن تطلب قبل انتهاء التصفية وقف الإجراءات للسماح بإعادة تأهيل المشروع أو التفاوض؛

• أحكام الهيئة نهائية ولا توجد إمكانية للاستئناف العادي، ويتم تنفيذها من قبل محكمة التنفيذ في دبي؛

• الإجراءات ضمن اختصاصها معفاة من الرسوم القضائية المحددة.

لا ينطبق هذا المرسوم على المشاريع الواقعة ضمن نطاق DIFC؛ المعايير هي موقع المشروع، وليس مجرد موقع تسجيل شركة المطور.

النص الرسمي للمرسوم رقم ٣٣ لعام ٢٠٢٠

هل يحق للمشتري في مشروع ملغى استرداد كامل المبلغ؟

نعم؛ من الناحية القانونية، الإجابة هي نعم.

تنص المادة 11 من القانون رقم 13 لعام 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لعام 2020، على أنه إذا تم إلغاء المشروع بقرار نهائي ومبرر من RERA، يجب على المطور إعادة جميع المدفوعات للمشترين وفقًا لأحكام قانون الحسابات المضمونة لعام 2007.

تنص نفس المادة صراحةً على أن هذه الأحكام تنطبق على العقود الموقعة خارج الخطة قبل أو بعد دخول القانون حيز التنفيذ. لذا، فإن من اشترى في عام 2006 أو 2007 لا يستثنى من هذا الدعم فقط بسبب تاريخ العقد. ومع ذلك، يجب مراجعة الإجراءات والقرارات السابقة التي تمت وفقًا للقانون في وقتها والأحكام النهائية السابقة بشكل منفصل.

القانون رقم 19 لعام 2020 ونص المادة 11 الحالي

لماذا يحصل بعض المشترين على جزء فقط من أموالهم؟

لأن القانون يميز بين "التزام المطور" و"الأموال المتاحة حاليًا في سلة التسوية".

وفقًا للائحة لعام 2010:

1. بعد الإلغاء، يجب على RERA تعيين مدقق للتحقق من الأموال المدفوعة، ورصيد الحساب المضمون، والنفقات المتكبدة.

2. يُطلب من الأمين على الحساب أو المطور إعادة الأموال القابلة للاسترداد إلى المستفيدين في غضون 14 يومًا كحد أقصى.

3. إذا كان الحساب المضمون غير كافٍ، يجب على المطور دفع النقص بشكل أساسي خلال 60 يومًا؛ يمكن لـ RERA تمديد هذه المهلة لأسباب مبررة.

4. إذا لم يدفع المطور، يتم إحالة القضية إلى السلطة القضائية المختصة لحماية حقوق المشترين.

ومع ذلك، إذا لم يكن لدى المطور أصول كافية، أو تم بيع الأرض بمبلغ أقل، أو تم إنفاق الأموال من الحساب المضمون بالفعل في إطار المشروع، فإن استرداد 100٪ الفوري غير ممكن.

كما تقول DLD في دليلها الرسمي أن قسم التسوية ينقل الأموال من الحساب المضمون إلى حساب DLD المضمون، ويقوم بتوزيعها بالكامل أو بشكل نسبي بين المستفيدين حسب مقدار الرصيد.

الأسئلة الرسمية من DLD حول المشاريع الملغاة والتسوية

مثال بسيط على حساب نسبة الاسترداد

افترض أنه بعد بيع الأرض، واسترداد الحساب المضمون وخصم نفقات التسوية، يكون المبلغ الصافي القابل للتوزيع لمشروع 20 مليون درهم.

إجمالي المطالبات المعتمدة لجميع المشترين هو أيضًا 50 مليون درهم.

نسبة التوزيع في المرحلة الأولى:

20 ÷ 50 = 40٪

في هذه الحالة:

• المشتري A الذي لديه مطالبة معتمدة بقيمة 500 ألف درهم، يحصل حاليًا على 200 ألف درهم.

• المشتري B الذي لديه مطالبة معتمدة بقيمة مليون درهم، يحصل حاليًا على 400 ألف درهم.

إذا تم استرداد خمسة ملايين درهم أخرى لاحقًا من المطور أو أصول المشروع، قد يتم إجراء مرحلة أخرى من التوزيع بناءً على أمر جديد. تعتمد إمكانية وكيفية التوزيع اللاحق على الحكم، وإغلاق أو فتح التسوية، وحالة القضية.

لذا، فإن "40٪ من المدفوعات" لا تعني بالضرورة "التنازل عن 60٪ المتبقية". يجب الاطلاع على نص الحكم وأمر التوزيع: هل الدفع هو مرحلة أم تسوية نهائية؟

لماذا قد تبدو نسبة المبلغ المستلم من قبل مشتريين مختلفين مختلفة؟

1. المشتريان في مشروعين مختلفين

كل مشروع له حساب مضمون، وأرض، وديون، ونفقات، وعدد من المشترين. قد يغطي مشروع 80٪ من المطالبات بينما يغطي مشروع آخر فقط 20٪.

2. النسبة هي نفسها، لكن قاعدة الحساب مختلفة

قد تعتمد جهة التسوية فقط على "المطالبة المعتمدة" كأساس، وليس على المبلغ الكامل الذي طالب به الشخص في استماره.

على سبيل المثال، قد يقول المشتري إنه أنفق 700 ألف درهم، ولكن المدقق يثبت فقط 500 ألف درهم تم دفعها مباشرة للمطور أو الحساب المضمون. إذا كانت نسبة التوزيع 40٪، فسيتم دفع 200 ألف درهم. قد يعتقد المشتري أنه حصل فقط على 28.5٪ من إجمالي نفقاته، بينما في القائمة الرسمية تم دفع 40٪ من المطالبة المعتمدة.

3. جزء من المال تم دفعه لطرف ثالث

هذه الحالات ليست دائمًا معادلة للأموال المودعة في حساب المشروع:

• القسط المدفوع للبائع السابق في السوق الثانوية؛

• عمولة الوسيط؛

• أتعاب المحامي أو المستشار؛

• فوائد القرض والرسوم البنكية؛

• بعض الرسوم الإدارية أو الحكومية؛

• المبالغ النقدية بدون إيصالات قابلة للتحقق.

قد يكون هناك مطالبات منفصلة لبعض هذه المبالغ، ولكن لا ينبغي افتراض أن جميعها قابلة للدفع من حساب الأمانة للمشروع.

٤. سلسلة النقل غير مكتملة

إذا تم نقل الوحدة عدة مرات، يجب تحديد من هو صاحب المطالبة بالاسترداد. يجب مطابقة SPA الأولية، عقد التنازل، NOC، تسجيل النقل وإيصال دفع القسط معًا.

٥. قد حصل مشتري سابق على جزء من المال

يمكن خصم الاسترداد السابق، التسوية، الشيك المستلم أو التحويل إلى مشروع آخر من المطالبة النهائية.

٦. وثائق المشتري أكثر اكتمالاً

الإيصال الرسمي من المطور، التحويل البنكي، كشف حساب الأمانة و Oqood عادةً ما تكون لها قوة إثبات أكبر من مذكرة مكتوبة بخط اليد أو مطالبة بدون سند.

٧. نوع وأولوية الحق مختلفة

أحيانًا لا يكون الاختلاف فقط بين المشترين، بل توجد حقوق أخرى مثل الحق المضمون، الرسوم الضرورية للتسوية أو المطالبة القائمة على حكم معين. لقد منح الأمر 2020 السلطة لتحديد الحقوق والالتزامات وخصم الرسوم التسوية للجهة المختصة. دون رؤية الحكم وجدول توزيع نفس المشروع، لا يمكن إعلان "ترتيب الأولوية" موحد لجميع الحالات.

٨. المدفوعات على مراحل

قد يكون شخص ما قد استلم مجموع مرحلتين من التوزيع، بينما شخص آخر قد تم إضافته للتو إلى القائمة أو استلم فقط المرحلة الأولى.

فرق مهم جدًا: نسبة التسوية مع الخصومات 25٪ و 40٪ من المادة 11 ليست واحدة

في وسائل التواصل الاجتماعي، عادةً ما يتم خلط هذين الموضوعين معًا.

في المادة 11، النسب التالية تتعلق بشكل أساسي بالحالة التي لم يلتزم فيها المشتري بالتزاماته ويريد المطور إنهاء عقد نفس المشتري في مشروع غير مكتمل:

• في بعض المشاريع ذات التقدم العالي، قد يحتفظ المطور بما يصل إلى 40٪ من سعر العقد؛

• إذا بدأت البناء ولكن التقدم أقل من 60٪، قد يحتفظ بما يصل إلى 25٪ من سعر العقد؛

• يجب الالتزام بإجراءات الإخطار DLD، المهلة الزمنية 30 يومًا وشهادة التقدم.

ولكن عندما يتم إلغاء المشروع بالكامل بقرار نهائي من RERA، فإن القاعدة تختلف: يجب على المطور إعادة جميع المبالغ المدفوعة.

لذا:

"المشروع تم إلغاؤه رسميًا ويوجد فقط 40٪ من المال في صندوق التسوية" مع "المشروع لم يتم إلغاؤه ويحتفظ المطور بـ 40٪ من سعر العقد بسبب خرق المشتري" هما حالتان مختلفتان تمامًا.

"قائمة DLD" ما هي بالضبط؟

قد يشير مصطلح "قائمة DLD" إلى ثلاث قوائم مختلفة:

١. قائمة أو حالة المشاريع الرسمية

هذه هي نفس المعلومات المسجلة حول اسم المشروع، رقم المشروع، الأرض، المطور، نسبة التقدم وحالته. اليوم، أفضل نقطة بداية هي خدمة Project Status في DLD أو Dubai REST.

وجود اسم المشروع في قائمة قديمة على الإنترنت ليس كافيًا؛ قد يكون المشروع قد تم تجديده، نقله، دمجه أو تغيرت حالته.

٢. قائمة المشاريع المحالة إلى الجهة المختصة

بعد الانتهاء من إلغاء أو قرار بشأن مشروع غير مكتمل، ترسل DLD/RERA الملف والتقرير الخاص بالمشروع إلى الجهة المختصة. في السابق، كانت هذه الإحالات تُنشر أو تُراجع في شكل قوائم أو مجموعات مشاريع. اسم المشروع في هذه المرحلة يُظهر أن الموضوع قد دخل المسار القضائي أو التسوية، ولكن لا يزال لا يعني أن الأموال جاهزة.

٣. قائمة المستفيدين أو المطالبات المعتمدة

هذه هي القائمة الأكثر أهمية للمشتري. يقوم المدقق والجهة المعنية بتحديد:

• اسم المستفيد؛

• رقم الوحدة؛

• المبالغ التي تم إثبات دفعها؛

• السداد السابق؛

• رصيد المطالبة المقبولة؛

• الحصة أو المبلغ القابل للدفع في مرحلة التوزيع.

إذا لم يكن اسم الشخص في القائمة، أو كان الاسم خاطئًا، أو كان المبلغ مسجلاً بأقل من الواقع، يجب تقديم الاعتراض والمستندات الإضافية وفقًا للمهلة والطريقة المعلنة لذلك المشروع. لا ينبغي الانتظار حتى وقت تحويل الأموال؛ لأن الحكم النهائي للجهة المختصة لا يخضع للاستئناف العادي.

ما تأثير حكم المحكمة؟

1. الحكم بالاسترداد لا يعني استلام الأموال

قد تؤكد المحكمة أصل المطالبة ومبلغها، ولكن إذا كان المدين والمشروع ليس لديهم أصول كافية، فإن التنفيذ المالي لا يزال يعتمد على اكتشاف وبيع الأصول.

2. الحكم القديم لا يضمن بالضرورة أولوية كاملة على المشترين الآخرين

أوضحت المرسوم لعام 2013 أن تنفيذ الأحكام القديمة المتعلقة بتصفية المشاريع الملغاة قد توقف وأن الملفات التنفيذية يجب أن تُحال إلى الجهة المختصة. كما نص المرسوم لعام 2020 على إحالة الملفات التنفيذية إلى الجهة المختصة.

النتيجة العملية لهذه الهيكلية هي أن وجود حكم سابق يمكن أن يكون مهمًا جدًا لإثبات المطالبة، ولكن لا يضمن وحده أن صاحب الحكم سيستلم أمواله قبل أو 100% خارج آلية التصفية الجماعية. للحصول على نتيجة نهائية، يجب مراجعة نص الحكم وموضوع التنفيذ وأمر التوزيع لنفس المشروع.

3. حكم الجهة المختصة نهائي

الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة عن الجهة المختصة وفقًا للمرسوم 2020 نهائية ولا تخضع للاستئناف العادي. يتم تنفيذها من خلال محكمة التنفيذ في دبي.

هذا لا يعني أن الاعتراض غير مهم؛ على العكس، يجب تقديم الاعتراض على حذف الاسم، أو الخطأ في المبلغ أو وثيقة المدقق في نفس المرحلة ووفقًا للإجراءات والمهلة المحددة، قبل اتخاذ القرار النهائي.

4. قد يصل حكم التحكيم أيضًا إلى الجهة المختصة

أعطى المرسوم 2020 للجهة المختصة صلاحية تنفيذ أو إلغاء بعض أحكام التحكيم المتعلقة بالمشاريع ضمن اختصاصها. لذلك، وجود شرط التحكيم في SPA لا يعني دائمًا أن القضية خارج هذه الهيكلية.

الطريق القانوني لاسترداد الأموال، خطوة بخطوة

الخطوة 1: تحديد المشروع والطرف المتعاقد بدقة

اسم المشروع الإعلاني غير كافٍ. استخرج هذه المعلومات:

• الاسم القانوني للمطور في SPA؛

• اسم المطور الرئيسي والمطور الفرعي؛

• رقم المشروع والأرض؛

• رقم وبيانات الوحدة؛

• رقم الحساب الأمانة والبنك، إذا كان موجودًا؛

• رقم Oqood أو التسجيل الأولي؛

• تاريخ ورقم كل تحويل.

الخطوة 2: تحديد الحالة الرسمية

تحقق من DLD/Dubai REST إذا كان المشروع «معلق»، «قيد الإلغاء»، «ملغى» أو «في طريقه للتجديد». توفر DLD إمكانية الاستعلام الفوري بناءً على الاسم، رقم المشروع أو رقم الأرض.

الخطوة 3: البحث عن الجهة ورقم الملف

يجب أن يتضح ما إذا كانت القضية لا تزال في القسم الإداري للتصفية DLD أو تم إحالتها إلى الجهة المختصة للمشاريع غير المكتملة والملغاة ولديها رقم ملف أو إشعار رسمي.

الخطوة 4: تكوين ملف المستندات

قم بترتيب جميع المستندات حسب التسلسل الزمني:

• نموذج الحجز و SPA؛

• المرفقات والتعديلات؛

• شهادة Oqood أو مستند التسجيل الأولي؛

• الإيصالات الرسمية من المُصنّع؛

• التحويلات البنكية، SWIFT، الشيكات وحركة الحساب؛

• الفاتورة أو Statement الصادرة من المُصنّع؛

• إيصال تكلفة التسجيل DLD؛

• المراسلات حول التأخير، الإلغاء، التسوية أو النقل؛

• عقد التنازل، NOC ومستندات سلسلة النقل؛

• حكم المحكمة، الأمر التنفيذي، حكم التحكيم أو الاتفاقية السابقة؛

• جواز السفر القديم والجديد، Emirates ID ومعلومات الاتصال؛

• توكيل رسمي، إذا كان الممثل يتصرف؛

• IBAN ومستندات بنكية باسم المستفيد.

الخطوة 5: إعداد جدول مطابقة المدفوعات

قم بإنشاء جدول بسيط:

قم بفصل المبالغ المدفوعة إلى حساب المشروع أو المُصنّع عن المبالغ المدفوعة للبائع السابق، الوسيط، البنك أو الهيئة الحكومية.

الخطوة 6: تسجيل أو تحديث المطالبة

يجب تقديم المطالبات من خلال المسار المحدد لذلك المشروع. قد تختلف طرق التقديم، وأرقام الملفات، والمواعيد النهائية بين المشاريع المختلفة. لا تكتفِ بالقوائم غير الرسمية، أو رسائل واتساب من أشخاص مجهولين، أو وعود الوسطاء.

المرحلة ٧: مراجعة تقرير المدقق وقائمة المستفيدين

تحقق من النقاط التالية:

• التهجئة الكاملة للاسم وفقًا لجواز السفر؛

• رقم الوحدة والمشروع؛

• المبلغ الإجمالي المدفوع المقبول؛

• خصم المدفوعات السابقة؛

• نقل الحق بشكل صحيح من المالك السابق؛

• المعلومات المصرفية؛

• نسبة أو مبلغ مرحلة التوزيع.

المرحلة ٨: الاعتراض في الوقت المناسب

إذا تم حذفك أو كان المبلغ خاطئًا، يجب أن يكون الاعتراض موثقًا، وليس مجرد خطاب اعتراض. قم بإرفاق إيصال مصرفي، أو وثيقة نقل، أو تأكيد من المطور، أو حكم سابق بدقة مع النزاع المعني.

المرحلة ٩: استرداد أصول المشروع

المصادر المحتملة للدفع تشمل:

• رصيد حساب الأمانة؛

• المبالغ التي يجب على البنك الإفراج عنها؛

• بيع الأرض أو حقوق المشروع؛

• المطالبات القابلة للتحصيل من المطور؛

• أصول أخرى يسمح بها الجهة المختصة؛

• المبلغ الناتج عن اتفاق أو دخول مطور بديل.

المرحلة ١٠: التوزيع المرحلي أو النهائي

قبل توقيع الإيصال أو الاتفاق، حدد ما إذا كان الدفع:

• مؤقتًا؛

• مرحلة من التوزيع؛

• أو تسوية كاملة ونهائية وإسقاط باقي المطالبات.

نص "تسوية كاملة ونهائية" يمكن أن يختلف بشكل كبير عن الدفع المرحلي.

ما هي النقاط الخاصة المتعلقة بالعقود لعام ٢٠٠٦ وما قبل ٢٠٠٨؟

التاريخ القديم لا يلغي الحق بمفرده

المادة ١١ المعدلة في عام ٢٠٢٠ تنطبق على العقود خارج الخطة قبل وبعد القانون. وقد أعلنت DLD أيضًا أن قانون الأمانة يشمل المشاريع المعلنة قبل عام ٢٠٠٧ وقد تم منح مهلة للتوافق.

لكن هناك أربعة مشاكل إثبات أكثر خطورة

1. الدفع قبل الأمانة: قد يتم إدخال الأموال مباشرة في حساب الشركة ويكون من الصعب تتبعها.

2. عدم وجود أو نقص Oqood: يجب التحقق من كيفية تسجيل الصفقة أو النقل في السجل الأولي.

3. علاوة السوق الثانوية: قد يتم دفع جزء كبير من المال للمالك السابق ولا يوجد في دفاتر المطور.

4. المستندات والهوية القديمة: تغيير جواز السفر، وفاة المشتري، نقل الإرث، تغيير اسم شركة المشتري، أو فقدان الإيصالات يمكن أن يوقف الدفع.

لا ينبغي التخمين بشأن مرور الوقت

في قضية قريبة من عشرين عامًا، لا يمكن القول فقط من خلال رؤية تاريخ العقد ما إذا كانت المطالبة قد انتهت أم لا. الحكم السابق، اعتراف المطور، تسجيل المطالبة، المراسلات، دخول القضية في التسوية ونوع الدعوى يمكن أن تؤثر على حساب المهلة.

بالإضافة إلى ذلك، القانون الجديد للمعاملات المدنية الفيدرالية سيدخل حيز التنفيذ في ١ يونيو ٢٠٢٦ ويجب مراجعة القضايا الانتقالية جنبًا إلى جنب مع قانون وقت العقد. من لم يسجل أي مطالبة حتى الآن أو اسمه غير موجود في القائمة، من الأفضل أن يحصل على استشارة قانونية خاصة بالقضية على الفور.

ما المبالغ التي يجب عادةً مراجعتها بشكل منفصل؟

المطالبة الأصلية في المشروع تم إلغاؤها رسميًا، والمبالغ المدفوعة من المشتري؛ ولكن في الواقع، يجب تحديد لكل بند إلى من تم دفع المال وما الوثيقة التي لديه:

• دفعة أولى وأقساط سعر الوحدة؛

• مبلغ الحجز؛

• المبالغ المدفوعة مباشرة إلى المطور؛

• المبالغ المودعة في حساب الأمانات؛

• علاوة النقل في السوق الثانوية؛

• عمولة الوسيط؛

• رسوم التسجيل أو Oqood؛

• رسوم إدارية للمطور؛

• الفائدة التعاقدية أو القانونية؛

• تعويضات التأخير، الفرص الضائعة أو تكاليف التمويل؛

• رسوم المحامي، الترجمة والخبراء.

القانون يعترف باسترداد المبالغ المدفوعة من قبل المشتري؛ ولكن الفوائد، التعويضات والتكاليف الجانبية ليست تلقائية ومتساوية في جميع الحالات. قبولها يعتمد على نص SPA، المستلم، الوثائق، الحكم وقرار الهيئة المختصة. حتى إذا تم التعرف على مبلغ ما في الحكم كحق، فإن المبلغ المستحق الفعلي يعتمد على الأصول القابلة للتنفيذ.

هل توجد رسوم محكمة لهذه القضايا؟

المرسوم رقم 33 لسنة 2020 أعفى الطلبات، الدعاوى والاعتراضات داخل اختصاص الهيئة المختصة من الرسوم القضائية المحددة. ولكن هذا الإعفاء لا يعني بالضرورة أن جميع التكاليف مجانية. قد تظل هناك تكاليف للمحامي، الترجمة الرسمية، الوكالة، شهادة الوثائق، المتابعة البنكية أو خدمات الخبراء الشخصية.

ماذا يجب أن نفعل إذا لم يتم إلغاء المشروع رسميًا بعد؟

في هذه الحالة، لا ينبغي تطبيق قاعدة استرداد المشروع الملغى تلقائيًا.

توضح DLD في FAQ الرسمية الخاصة بها أن DLD ليس لديها صلاحية إلغاء العقد بين المشتري والمطور بناءً على طلب المشتري فقط. إذا لم يتم إلغاء المشروع بعد ويرغب المشتري في إنهاء العقد، فقد يتطلب الأمر اتفاقًا، دعوى تعاقدية أو نظرًا في الهيئة المختصة.

ومع ذلك، بعد المرسوم 2020، تمتلك الهيئة المختصة صلاحيات واسعة بشأن المشاريع غير المكتملة المحالة، وقد توافق على إكمال المشروع بواسطة مطور آخر بدلاً من التسوية.

ماذا يحدث إذا تم إحياء المشروع مرة أخرى؟

يسمح المرسوم 2020 لـ RERA بطلب من الهيئة المختصة إيقاف عملية التسوية مؤقتًا قبل انتهاء التسوية حتى يتم فحص إمكانية إكمال المشروع أو حل النزاعات. يمكن للهيئة أيضًا تسليم المشروع غير المكتمل لمطور آخر.

في هذه الحالة، قد تكون الحلول أحد الخيارات التالية:

• إكمال نفس الوحدة بشروط معدلة؛

• الانتقال إلى مشروع أو وحدة أخرى؛

• اتفاق مالي؛

• دخول مطور جديد واستمرار العقود؛

• أو العودة إلى مسار التسوية في حالة فشل خطة الإحياء.

لا ينبغي على المشتري قبول النقل أو التسوية المقترحة دون مراجعة القيمة الاقتصادية والآثار القانونية.

الأخطاء الشائعة للمشترين

• تصور أن "التشييد متوقف"، لذا فإن المشروع قد تم إلغاؤه رسميًا؛

• الخلط بين نسبة التسوية وغرامة المشتري المخالف في المادة 11؛

• الاعتماد على اسم المشروع في قائمة قديمة وعدم التحقق من الحالة الحالية؛

• تقديم فقط SPA بدون مستندات مصرفية وإيصالات؛

• احتساب البريميوم في السوق الثانوية كأموال موجودة في الحساب الأمان؛

• افتراض أن وجود حكم قديم يعني الدفع الفوري والأولوية على الجميع؛

• عدم تحديث جواز السفر، البريد الإلكتروني، الهاتف و IBAN؛

• عدم الانتباه للإشعار أو مهلة الاعتراض على قائمة المستفيدين؛

• توقيع التسوية النهائية مقابل دفعة جزئية دون فهم الأثر القانوني لذلك؛

• دفع الأموال لوكيل يعد بـ "إضافة الاسم إلى قائمة DLD"، دون تأكيد رسمي.

قائمة فحص سريعة لمشتري مشروع قديم

• لقد تحقق من الحالة الرسمية للمشروع في DLD/Dubai REST.

• لدي الاسم القانوني للمطور، رقم المشروع، الأرض والوحدة.

• أعلم أن المشروع متوقف فقط، أو في مرحلة الإلغاء، أو تم إلغاؤه رسميًا.

• لقد حددت رقم Oqood/التسجيل الأولي أو حالة عدم وجوده.

• لقد جمعت SPA، الملاحق وجميع مستندات النقل.

• لدي إيصال أو مستند مصرفي لكل دفعة.

• لقد فصلت الأموال المدفوعة للمطور عن البريميوم، العمولة والرسوم الحكومية.

• لقد وجدت رقم ملف التسوية أو المرجع الخاص.

• لقد تحققت من اسمي والمبلغ في قائمة المستفيدين.

• لقد قمت بتحديث معلومات جواز السفر، الاتصال و IBAN.

• إذا كان هناك نزاع، فقد قمت بالاعتراض قبل انتهاء المهلة.

• أعلم أن الدفع المقترح هو دفعة مرحلية أو تسوية نهائية.

الأسئلة المتكررة

هل تضمن حكومة دبي دفع جميع الأموال من الميزانية العامة؟

تحدد القوانين المراجعة حقوق المشتري، الحساب الأمان، مسؤولية المطور وآلية التسوية؛ ولكن لا تخلق ضمانًا عامًا وغير مشروط لدفع العجز في جميع المشاريع من ميزانية الحكومة.

إذا كان الحساب الأمان فارغًا، هل يفقد حق المشتري؟

ليس بالضرورة. يمكن أن يترك نقص الحساب الأمان مطالبة ضد المطور أو أصول أخرى قابلة للتحصيل. ولكن مقدار التحصيل الفعلي يعتمد على الأصول، الحكم ونتيجة التسوية.

هل يجب على جميع المشترين في مشروع واحد الحصول على نسبة متساوية؟

أوضحت DLD مبدأ التوزيع الكامل أو النسبي مع الرصيد. في طبقة واحدة من المطالبات المعتمدة، يكون النسبة النسبية شائعة؛ ولكن الاختلاف في المبلغ المعتمد، السداد السابق، نوع الحق أو قرار خاص من المرجع يمكن أن يؤدي إلى نتيجة تبدو مختلفة.

إذا لم يكن اسمي في Oqood، هل انتهى الملف؟

لا، ولكن الأمر جدي. يجب التحقق من سبب عدم التسجيل، SPA، المدفوعات، طلب التسجيل، التحويلات ومكاتب المطور. لقد جعل قانون 2008 تسجيل المعاملات خارج الخطة إلزاميًا، وكان هناك آلية لتسجيل المطور المتأخر. تعتمد نتيجة كل ملف على مستنداته.

هل يكفي حكم المحكمة السابق؟

الحكم النهائي هو مستند مهم جدًا، ولكن في المشروع الخاضع للتسوية الخاصة قد يتم تنفيذ ذلك داخل آلية المشروع الجماعية. يجب مراجعة نص الحكم وحالة التنفيذ.

هل يمكن الاعتراض على حكم المرجع الخاص؟

القرارات النهائية للمرجع الخاص لا تخضع للاستئناف العادي. لذلك، يجب أن يتم الاعتراض على تقرير المدقق، حذف الاسم أو المبلغ الخاطئ في المرحلة المحددة وقبل الانتهاء من القرار.

كم من الوقت تستغرق التسوية؟

لا يوجد وقت ثابت ومضمون. لقد قالت DLD بوضوح أن مدة التسوية يمكن أن تكون غير محددة، وكل مشروع يتم التعامل معه بناءً على استكمال المستندات، الرصيد وتحديد المستفيدين.

من أين نحصل على استعلام رسمي؟

المسارات العامة الحالية هي:

• خدمة Project Status على موقع DLD؛

• تطبيق Dubai REST؛

• مركز الاتصال الرسمي DLD على الرقم 8004488.

كما تقدم DLD خدمة استعلامات حول النزاعات التعاقدية للحصول على رد رسمي تلقائي بشأن النزاعات التعاقدية.

خدمة استعلام النزاع التعاقدي DLD

معلومات الاتصال الرسمية DLD

ملخص

بالنسبة للمشترين في مشاريع دبي القديمة، النقطة الأهم هي عدم اعتبار «المشروع غير المنجز» و «المشروع الذي تم إلغاؤه رسميًا بواسطة RERA » شيئًا واحدًا.

إذا كان هناك إلغاء نهائي RERA، فإن المبدأ القانوني هو استرداد كامل المبالغ المدفوعة. لكن التسوية هي عملية جماعية: يؤكد المدقق مقدار المدفوعات لكل مشترٍ، ويتم جمع رصيد الحساب الضماني والأصول الأخرى، ويتم خصم تكاليف التسوية، وقد يتم توزيع الأموال بالكامل أو بشكل نسبي.

أصدر المرسوم في عام 2013 لأول مرة هيئة خاصة لتسوية المشاريع الملغاة؛ ولكن منذ عام 2020، أصبح المرسوم رقم 33 هو الإطار الرئيسي والأوسع للمشاريع غير المكتملة والملغاة. قرارات هذه الهيئة نهائية، وتنفيذها يتم من خلال محكمة التنفيذ في دبي.

بالنسبة لشخص اشترى بين عامي 2006 و2008، هناك أربع خطوات ذات أهمية عاجلة:

1. تأكيد الحالة الرسمية للمشروع؛

2. البحث عن رقم الملف وقائمة المستفيدين؛

3. إثبات جميع المدفوعات وسلسلة التحويل وثيقةً بوثيقة؛

4. تمييز الفرق بين «المطالبة المعتمدة»، و «نسبة التوزيع الحالية» و «التسوية النهائية» من نص الحكم.

أحيانًا تكون المشكلة الرئيسية ليست إثبات الحق؛ بل تحويل حق نهائي إلى أموال من أصول المشروع المحدودة.